Resposta rápida
Quando o vendedor não é residente fiscal em Espanha, o comprador retém 3% do preço acordado no notário e entrega-o à Agência Tributária espanhola. É um adiantamento do imposto do vendedor sobre a mais-valia. Após a venda, o vendedor apresenta uma declaração de não residente: se o imposto real for inferior, a diferença é devolvida; se for superior, o vendedor paga o restante.
Porque existe a retenção
Um não residente pode deixar Espanha depois de vender, por isso a lei obriga o comprador a cobrar parte do imposto na fonte. O valor é uma taxa fixa de 3% do preço indicado na escritura, seja qual for a sua mais-valia real.
Como funciona no notário
- A escritura indica que o vendedor não é residente e que são retidos 3%.
- O comprador recebe os 3% (normalmente num cheque ou transferência separados) e entrega-os à Agência Tributária, em regra no prazo de um mês após a venda.
- Recebe os restantes 97%, deduzidos de outros descontos acordados, como a plusvalía municipal.
Depois da venda: a sua declaração
Apresenta então a declaração do imposto sobre o rendimento de não residentes relativa à mais-valia da venda. A mais-valia corresponde, em termos gerais, ao preço de venda menos o que pagou, tendo em conta os custos de compra, os custos de venda e as benfeitorias documentadas.
- Imposto inferior aos 3% retidos, ou nenhuma mais-valia: pede a devolução da diferença.
- Imposto superior aos 3%: paga o restante.
A declaração tem um prazo contado a partir da venda, por isso planeie-a antes de assinar. Guarde a escritura de compra, as faturas das benfeitorias e os comprovativos de todos os custos: reduzem a mais-valia.
Se for residente fiscal em Espanha
A retenção não se aplica. Leve ao notário o comprovativo da sua residência fiscal para que a escritura o reflita corretamente.
As taxas e os prazos são definidos pela lei fiscal espanhola e podem mudar. Peça a um consultor fiscal que calcule o seu caso antes de assinar.
Perguntas que os proprietários nos fazem
Os 3% são um imposto adicional?
Não. São um adiantamento do imposto sobre a sua mais-valia, acertado na declaração de não residente após a venda.
Posso recuperar os 3%?
Sim, no todo ou em parte, se o imposto sobre a sua mais-valia for inferior ao valor retido, por exemplo quando vende com prejuízo.
Este guia é informação geral e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. As regras mudam: confirme o seu caso com um notário, advogado ou consultor fiscal antes de assinar.