Kurz gesagt
Ist der Verkäufer in Spanien nicht steuerlich ansässig, behält der Käufer beim Notar 3 % des vereinbarten Preises ein und zahlt sie an das spanische Finanzamt. Das ist eine Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers auf den Veräußerungsgewinn. Nach dem Verkauf reicht der Verkäufer eine Steuererklärung für Nichtresidenten ein: Ist die tatsächliche Steuer niedriger, wird die Differenz erstattet; ist sie höher, zahlt der Verkäufer den Rest.
Warum es den Einbehalt gibt
Ein Nichtresident könnte Spanien nach dem Verkauf verlassen, daher verpflichtet das Gesetz den Käufer, einen Teil der Steuer direkt an der Quelle einzubehalten. Der Betrag beträgt pauschal 3 % des in der Urkunde genannten Preises, unabhängig von Ihrem tatsächlichen Gewinn.
So läuft es beim Notar
- In der Urkunde wird festgehalten, dass der Verkäufer nicht ansässig ist und 3 % einbehalten werden.
- Der Käufer erhält die 3 % (meist als separaten Scheck oder separate Überweisung) und zahlt sie an das Finanzamt, in der Regel innerhalb eines Monats nach dem Verkauf.
- Sie erhalten die übrigen 97 %, abzüglich weiterer vereinbarter Abzüge wie der plusvalía municipal.
Nach dem Verkauf: Ihre Steuererklärung
Anschließend reichen Sie die Einkommensteuererklärung für Nichtresidenten über den Veräußerungsgewinn ein. Ihr Gewinn ist im Wesentlichen der Verkaufspreis abzüglich Ihres damaligen Kaufpreises, wobei Kauf- und Verkaufsnebenkosten sowie belegte Modernisierungen berücksichtigt werden.
- Steuer niedriger als die einbehaltenen 3 % oder gar kein Gewinn: Sie fordern die Differenz zurück.
- Steuer höher als die 3 %: Sie zahlen den Restbetrag.
Für die Erklärung gilt eine Frist ab dem Verkauf, planen Sie sie also vor der Unterschrift ein. Bewahren Sie die Kaufurkunde, Rechnungen für Modernisierungen und die Belege aller Kosten auf: Sie mindern den Gewinn.
Wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind
Der Einbehalt entfällt. Bringen Sie einen Nachweis Ihrer steuerlichen Ansässigkeit zum Notar mit, damit die Urkunde dies korrekt wiedergibt.
Steuersätze und Fristen werden durch das spanische Steuerrecht festgelegt und können sich ändern. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Steuerberater berechnen.
Häufige Fragen von Eigentümern
Sind die 3 % eine zusätzliche Steuer?
Nein. Sie sind eine Vorauszahlung auf die Steuer auf Ihren Gewinn und werden mit Ihrer Steuererklärung für Nichtresidenten nach dem Verkauf verrechnet.
Kann ich die 3 % zurückbekommen?
Ja, ganz oder teilweise, wenn die Steuer auf Ihren Gewinn niedriger ist als der einbehaltene Betrag, zum Beispiel wenn Sie mit Verlust verkaufen.
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Regeln ändern sich; lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar, Anwalt oder Steuerberater prüfen.