Krótka odpowiedź
Jeśli sprzedający nie jest rezydentem podatkowym Hiszpanii, kupujący zatrzymuje u notariusza 3% uzgodnionej ceny i wpłaca je do hiszpańskiego urzędu skarbowego. To zaliczka na podatek sprzedającego od zysku. Po sprzedaży sprzedający składa zeznanie dla nierezydentów: jeśli faktyczny podatek jest niższy, różnica zostaje zwrócona, a jeśli wyższy, dopłaca resztę.
Dlaczego istnieje potrącenie
Nierezydent może opuścić Hiszpanię po sprzedaży, dlatego prawo zobowiązuje kupującego do pobrania części podatku u źródła. Kwota to zawsze 3% ceny podanej w akcie, niezależnie od faktycznego zysku.
Jak to wygląda u notariusza
- W akcie zapisuje się, że sprzedający nie jest rezydentem i że zatrzymano 3%.
- Kupujący zatrzymuje 3% (zwykle jako osobny czek lub przelew) i wpłaca je do urzędu skarbowego, najczęściej w ciągu miesiąca od sprzedaży.
- Sprzedający otrzymuje pozostałe 97%, pomniejszone o ewentualne inne uzgodnione potrącenia, np. plusvalía municipal.
Po sprzedaży: zeznanie podatkowe
Następnie składa się zeznanie podatkowe nierezydenta od zysku ze sprzedaży. Zysk to w uproszczeniu cena sprzedaży minus cena zakupu, z uwzględnieniem kosztów zakupu, kosztów sprzedaży i udokumentowanych ulepszeń.
- Podatek niższy niż zatrzymane 3% lub brak zysku: można odzyskać różnicę.
- Podatek wyższy niż 3%: trzeba dopłacić resztę.
Zeznanie ma termin liczony od dnia sprzedaży, więc warto zaplanować je przed podpisaniem aktu. Należy zachować akt zakupu, faktury za ulepszenia i potwierdzenia wszystkich kosztów: obniżają one zysk.
Jeśli jest Pan/Pani rezydentem podatkowym Hiszpanii
Potrącenie nie ma zastosowania. Należy przynieść do notariusza dowód rezydencji podatkowej, aby akt prawidłowo to odzwierciedlał.
Stawki i terminy określa hiszpańskie prawo podatkowe i mogą się one zmienić. Przed podpisaniem warto poprosić doradcę podatkowego o wyliczenie dla konkretnej sytuacji.
Pytania, które zadają nam właściciele
Czy 3% to dodatkowy podatek?
Nie. To zaliczka na podatek od zysku, rozliczana w zeznaniu nierezydenta po sprzedaży.
Czy mogę odzyskać 3%?
Tak, w całości lub w części, jeśli podatek od zysku jest niższy niż zatrzymana kwota, na przykład przy sprzedaży ze stratą.
Ten poradnik ma charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Przepisy się zmieniają, dlatego przed podpisaniem umowy warto sprawdzić swoją sytuację u notariusza, prawnika lub doradcy podatkowego.