En bref
Lorsque le vendeur n'est pas résident fiscal en Espagne, l'acheteur retient 3 % du prix convenu chez le notaire et le verse à l'administration fiscale espagnole. Il s'agit d'un acompte sur l'impôt du vendeur sur la plus-value. Après la vente, le vendeur dépose une déclaration de non-résident : si l'impôt réel est inférieur, la différence lui est remboursée ; s'il est supérieur, il paie le complément.
Pourquoi cette retenue existe
Un non-résident peut quitter l'Espagne après la vente : la loi oblige donc l'acheteur à prélever une partie de l'impôt à la source. Le montant est fixé forfaitairement à 3 % du prix indiqué dans l'acte, quelle que soit votre plus-value réelle.
Comment cela se passe chez le notaire
- L'acte précise que le vendeur n'est pas résident et que 3 % sont retenus.
- L'acheteur conserve ces 3 % (généralement sous forme de chèque ou de virement séparé) et les verse à l'administration fiscale, normalement dans le mois qui suit la vente.
- Vous recevez les 97 % restants, déduction faite des autres retenues convenues, comme la plusvalía municipal.
Après la vente : votre déclaration d'impôt
Vous déposez ensuite la déclaration d'impôt sur le revenu des non-résidents au titre de la plus-value réalisée. Celle-ci correspond, dans les grandes lignes, au prix de vente moins le prix payé, en tenant compte des frais d'achat, des frais de vente et des travaux d'amélioration justifiés.
- Impôt inférieur aux 3 % retenus, ou aucune plus-value : vous demandez le remboursement de la différence.
- Impôt supérieur aux 3 % : vous payez le solde.
La déclaration doit être déposée dans un délai qui court à partir de la vente : anticipez-la avant de signer. Conservez l'acte d'achat, les factures de travaux et les justificatifs de tous les frais : ils réduisent la plus-value.
Si vous êtes résident fiscal en Espagne
La retenue ne s'applique pas. Apportez chez le notaire un justificatif de votre résidence fiscale pour que l'acte le mentionne correctement.
Les taux et les délais sont fixés par la législation fiscale espagnole et peuvent évoluer. Demandez à un conseiller fiscal de calculer votre situation avant de signer.
Les questions que nous posent les propriétaires
Les 3 % sont-ils un impôt supplémentaire ?
Non. Il s'agit d'un acompte sur l'impôt dû sur votre plus-value, régularisé par votre déclaration de non-résident après la vente.
Puis-je récupérer les 3 % ?
Oui, en totalité ou en partie, si l'impôt sur votre plus-value est inférieur au montant retenu, par exemple lorsque vous vendez à perte.
Ce guide fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles évoluent : faites vérifier votre situation par un notaire, un avocat ou un conseiller fiscal avant de signer.